【SJ House】 買樓前必須了解的3個事項

住緊個社區 好唔好住?按此優先加入SJ House樓盤點評庫!

睇樓須知

如果選擇了委託地產代理幫忙搵樓,買家就須簽署睇樓紙,目的在於防止別家代理搶生意,因此要小心,不要經不同的代理睇同一個單位,以免引起代理間的紛爭,同時亦避免了付雙份佣金。

不過,無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓,買家在睇樓時也要小心謹慎,以下是一些應注意的事項:

    • 審查單位及樓宇是否適合,如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。
    • 應該注意睇樓時的天氣,盡可能睇兩次以上,分別在陰晴天各睇樓一次。
      • 晴天睇樓,可以看清楚單位外望的景觀。
      • 雨天睇樓,可以查看單位有沒有滲水。
  • 查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。查詢物業用途,有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢,代理有責任提供有關物業的所有資料,屋宇署亦有相關紀錄可查冊。
  • 查核清楚大廈公契,了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用
  • 查詢物業是否負資產

一眼關七,看清楚單位是否有任何瑕疵至為上策。

買賣程序

對於一般人來說,可能不太熟識購買物業的交易程序,購買業主盤的置業人士更要認識一下交易程序及手續。即使是委託代理的買家得到了代理的協助,但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數個要注意的事項:

    • 買樓前,決定清楚自己所選的業權結構,是聯權共有還是分權共有。
      • 聯權共有:業權由兩人共有,其中一方死去後,其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。
      • 分權共有:業權是可分割的,物業由各業主各佔一個比例。假若其中一位業主去世,其業權會自動由其遺產受益人所擁有,而並不是由其他業主共同擁有。
    • 認清整個買賣程序,以及須簽署的法律文件:
      • 臨時買賣合約:買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂),一般為樓價2-5%。
      • 正式買賣合約:一般在簽署臨時買賣合約後14日內,買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂,一般為樓價之10%。
    • 按揭契約:買方須於交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會於買方簽定按揭契約後,代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。

議價技巧

  • 買家/租客於出價前,應先查清楚有關物業的實際價值,盡量避免在議價過程中出價過高。
  • 與同區二手物業/租盤的成交價比較,估計該物業的價值。
  • 留意市道。不同的市道對於買家/租客的議價能力都有所影響。
  • 市道淡靜時,買家罕有,競爭對手較少,買家/租客有更多的時間去考慮及慢慢物色理想 樓盤,買家/租客的議價能力相對地提高了。
  • 市道活躍時,競爭對手較多,買家/租客議價能力較低,而且可以考慮的時間相對地少,要及早出價。更可能因為競爭對手多而推高了叫價,令出價高於心目中預期的價錢,反而接近業主的出價。
  • 預先調查業主出售/出租物業的原因,了解清楚業主是否急於出售/出租物業,對買方/租客出價有一定幫助。
  • 例如:業主急於移民,買方/租客自然可以壓價,因為倘若單位空置多一會,便等於多一些額外開支。
  • 例如:若業主急於現錢週轉,買方/租客的議價能力自然提高了。
  • 於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器,並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件,等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉及管理費,以降低租金成本。
  • 可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用,要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。
  • 議價時要保持冷靜客觀的態度,避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚,不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。